【武蔵野市の司法書士】共有物分割について

2021/12/27

雑感

　本日は、共有物分割登記について注意すべき点についてのお話をします。

　共有物分割は、共有だと、管理がしずらいのでそれを解消して、単独名義にするための手続きです。

　国としても国内の財産活用による経済活性化の観点から共有の解消は望ましいとの考えがあります。

　そのため、共有者の一人から解消したいと申し入れる権利があり、他の共有者はそれに応じなければならない民法上の義務が規定されています。

　特に、土地については経済活性化の期待が強いので、さらに、譲渡所得税の特例、不動産登録免許税の軽減が規定されています。

　ただ、この軽減を利用し、あえて共有状態を作り、税軽減等を得ようとする弊害を除去するため、それぞれ条件を設けています。

　譲渡所得税の特例は、１年以上の所有実績等の条件をクリアすれば、無税になるようです。

　では、土地登記の登録免許税の場合はどうか？

　条件としては、まず、共有の土地の分筆登記を行い、その後の最初の登記として、共有物分割による、共有者それぞれの持分移転登記を同時に連件で行う、ということになります。

　これにより、登録免許税の税率が本来１０００分の２０だったのが、１０００分の４に軽減されます。

　ただ、軽減される部分は、元々の各持分割合に見合った部分で、足が出てしまった部分については原則の税率が課されます。

　さて、前置きが長くなりましたがここからが本題です。

　上記で「分筆登記を行い、その後の最初の登記として」という点が注意すべきところです。

　注意しなければならないのは、相続登記が絡んでいる場合です。

　まず分筆登記、と申し上げましたが、相続登記がある場合は、まず相続登記を行わなければなりません。

　分筆登記を行うのは司法書士ではなく、土地家屋調査士さんの業務なのですが、分筆登記の場合、相続登記を入れずに相続人から分筆登記が出来てしまいます。

　そのため、司法書士とうまく連携が取れず、いきなり分筆登記を入れた後、司法書士に話がまわってくることがあります。

　そうなりますと、司法書士は、相続登記をし、その後に共有物分割登記を行わざるを得ません。

　こうなると、共有物分割登記が分筆登記後の最初の登記ではなくなるので、軽減が利かなくなります。

　土地ですと、一般論として価格が高いので、免許税の違いが無視できない金額になります。

　その場合、司法書士は、土地家屋調査士さんに、分筆登記を抹消してもらい、その後改めて、相続登記→分筆登記→共有物分割登記をし直します。

　違う士業にまたがる手続きなので、間違いが起こりやすいと言えます。

　ですので、「相続」と「共有物分割」がある場合は、慎重に対応してください。　

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